Олег Шеин о подвижках в жилищном законодательстве
Жилищные права | Комментарии экспертов
– Какие вопросы Вы смогли поднять на встрече с Президентом?
– Я поднял пять тем. По всем из них нашел понимание, А по четырем – практически поддержку. Я обратил внимание президента на то, что у нас люди готовы брать свои дома под собственный контроль, самостоятельно искать компании для обслуживания дома. Но при этом одним из препятствий к реализации права людей на жилищное самоуправление является, как ни странно, федеральная программа капитального ремонта. Поскольку местные власти, манипулируя этой программой, понуждают людей к заключению договоров с аффилированными ими компаниями. Это отрицательно влияет на малый бизнес, который не может войти в этот сегмент рынка и сформировать там реальную конкурентную среду, в которой потребитель мог бы выбирать между фирмами. Это и плохо влияет на людей, потому что им говорят, что если они будут проявлять самостоятельность, то останутся без денег. Президент с интересом воспринял мое мнение о том, что люди готовы брать свои дома в управление. Сказал: да, наверняка в Европе так, а в России …– не уверен. Но при этом заметил, что однозначно надо принять решение, по которому люди имели бы больше возможностей самостоятельно принимать решения по выбору компаний, осуществляющих капитальный ремонт. Одним из механизмов мог бы стать процесс подписания акта выполненных работ со стороны самих жителей.
– Но это декларируется…
– Однако в 185-м Федеральном законе этого нет. Поэтому акты зачастую подписывают люди, которые никакими полномочиями не обладают. Где созданы ТСЖ, там – да, подписывает председатель. И то мы знаем, как эти товарищества зачастую создают… Кто, как говорится, рулит. А там, где дом под муниципальной управляющей компанией, как правило, ведь никакого уполномоченного не бывает, акты фиктивно подписывают представители от собственников.
Далее я обратил внимание Президента на коллективную ответственность жителей многоквартирных домов по коммунальным услугам, которые являются бичом для многих ТСЖ и управляющих компаний. Я же по-прежнему считаю, что до тех пор, пока не будет сломлена коллективная ответственность по коммунальным услугам, любое жилищное объединение будет испытывать колоссальные проблемы, и, в первую очередь, с коммунальными компаниями.
Мною так же была затронута тема, касающаяся подвальных помещений и придомовых территорий. Во многих регионах местные власти нашли принятое еще в СССР Постановление Правительства 30/20-1, согласно которому все нежилые помещения в домах принадлежат муниципалитету. И это не отмененное советское Постановление 30/20-1 оказалось сильнее, чем Жилищный кодекс Российской Федерации. Когда в спешке принимали ЖК, это постановление не отменили, и теперь муниципалитеты им манипулируют. Мы предлагаем его отменить, а также исправить Земельный Кодекс в части, препятствующей оформлению жителями их придомовой территории.
Глава государства дал совершенно четкую команду, рядом с ним присутствовал и первый заместитель руководителя администрации президента РФ Владислав Юрьевич Сурков, принять меры к тому, чтобы это постановление было бы отменено. Чтобы в полной мере заработала 36 статья Жилищного кодекса РФ.
Далее были обсуждены две более специализированные темы, по которым была полная поддержка. Это, во-первых, тема материнского капитала. Сейчас его можно использовать только через ипотеку. Но многие, особенно в сельской местности, оформить ипотеку не могут. Не позволяют доходы. Сегодня молодая семья, суммировав материнский капитал, личные сбережения и средства по программе «Молодая семья», построить дом не может по закону. Только через ипотеку. Президент поддержал наши предложения о том, что материнский капитал может быть и без ипотеки направлен на строительство жилья.
И, наконец, затронули тему жилищных сертификатов для участников Великой Отечественной войны. Как известно, в мае прошлого года был принят президентский указ, по которому эти сертификаты должны обеспечить жильем всех ветеранов и их вдов. Однако при этом сумма самого сертификата рассчитана, исходя из расчета 22 кв.м. А таких квартир ведь не существует. Тут тоже с Президентом было найдено полное взаимопонимание.
Таким образом, по трем позициям: подвальные помещения, использование материнского капитала и жилищные сертификаты для ветеранов Великой Отечественной, надеюсь, — вопросы будут решены.
– А как же с вопросом коллективной ответственности за поставляемые коммунальные услуги в виде водо-, газо- и теплоснабжения? Ведь ранее даже в Москве для ЖСК была система индивидуальных договоров. Позже эта система была разрушена. И на сегодняшний день исполнительная власть утверждает, что современная система коммунального хозяйства из-за большого количества потребителей не может применять систему индивидуальных договоров.
– Думаю, что у меня еще будут встречи еще с некоторыми руководителями администрации Президента, на которых мы вернемся к этой теме. Эта тема для тех, кто её не знает, не соприкасается с ней, является несколько специфичной. Уже после встречи у меня даже коллеги по партии спрашивали: на самом ли деле это так? Действительно ли каждый добросовестный плательщик коммунальных услуг во многоквартирном доме оплачивает долги безответственных соседей. В целом, эта тема хотя и специфичная, но принципиально важная.
Данный вопрос во многом зависит от идеологических конструкций Института экономики города, которые пытаются применить в России американскую модель взаимоотношений собственников с поставщиками коммунальных услуг. К сожалению, сейчас парламент — не место для дискуссий, и поменять порой совершенно нелепые постановления, к сожалению, тяжело, учитывая лобби наших оппонентов. Схожие проблемы есть и за рубежом.
– Известно, что Вы, Олег Васильевич, считаетесь ярым сторонником непосредственного управления. Чем Вы мотивируете свою позицию?
– Вы не совсем корректно сформулировали вопрос. Я – сторонник активного участия жителей в судьбе своей недвижимости. Это не зависит от того, в какой форме осуществляется управление домом: в виде непосредственного управления, ТСЖ, в виде обстоятельного и юридически выверенного договора с управляющей компанией с осознанным контролем за расходованием средств со стороны собственников. Но так как на сегодняшний день еще нет реального рынка управляющих компаний, а на ТСЖ висит коллективная ответственность за коммунальные услуги, непосредственное управление в рамках нынешнего законодательства позволяет собственникам активно включаться в процесс управления, не обременяя себя чужими долгами. Кроме того, оно не имеет проблем с регулярной и весьма затратной отчетностью перед налоговой службой. Поэтому тем, кто впервые встает на путь самоуправления, считаю логичным начать с непосредственного управления. А затем взвесить свои возможности, уровень квалификации уполномоченного лица, готовность местной нормативно-правовой базы защищать права граждан в отношениях с ресурсоснабжающими организациями, и в целом уровень развития рынка управляющих и обслуживающих структур. В принципе на сегодняшний день дома, выбравшие непосредственный способ управления, это аналоги жилищных кооперативов прошлых времен.
– В Государственной Думе Вы представляете Астраханскую область. Насколько в этом регионе развита форма непосредственного управления жильем? И как изменяются формы управления в течение времени?
– По состоянию на лето прошлого года из 2000 многоэтажных домов (не менее 5-9 этажей) в непосредственном управлении было около 1200. Безусловно, процесс изменения формы управления существует. Существует в разных направлениях. Есть дома с непосредственным управлением, перерегистрировавшиеся в ТСЖ. Как правило, это связано с попыткой получить деньги на капитальный ремонт из Фонда содействия реформированию ЖКХ. Мне приходилось помогать трем домам выстраивать отношения с коммунальщиками в процессе перехода от ТСЖ к непосредственному управлению. Есть также случаи, когда дома возвращаются под сень управляющих компаний. В основном это связано с тем, что уполномоченные лица от собственников устают от большой психологической нагрузки, которую в большинстве своем они выполняли бесплатно. В целом же управление многоквартирными домами – это живой и динамичный процесс.
– Насколько Вы лично принимаете участие в решении жилищных проблем Ваших избирателей?
– Я постоянно веду поквартальные встречи с жителями. Несколько раз отдельно проводил встречи с уполномоченными от домов с непосредственным управлением. Традиционно провожу совещания по подготовке к отопительному сезону. За прошедший год было организовано также несколько семинаров-совещаний по проблемам подвальных помещений, выстраивания отношений с ресурсоснабжающими организациями, оформления земельных участков. Такой контакт с жителями позволяет вовремя отреагировать на порочную практику продаж общедолевой собственности. Так, мне неоднократно удавалось снять с торгов подвальные помещения в жилых домах, выставленные мэрией на продажу.
– Наш традиционный вопрос. Какой способ управления выбран в доме, где расположена Ваша собственность? И какое участие Вы принимаете в судьбе своего дома?
– Я являюсь собственником квартиры в Астрахани. Наш дом, который находится на Вокзальной площади, перешёл на непосредственное управление одним из первых в г. Астрахани. В июне – июле 2005 г. инициативная группа при моей поддержке провела несколько собраний и встреч с жильцами дома и начала подготовку к общему собранию. В сентябре и декабре 2005 года были проведены два общих собрания собственников квартир дома, последнее из которых путём заочного голосования завершило процесс организации непосредственного управления нашим домом. Прошедшие два с половиной года, в основном, подтвердили работоспособность формы непосредственного управления многоквартирным домом. С другой стороны, явно обозначились проблемы непосредственного управления, преодоление которых затруднено из-за несовершенства нормативной базы жилищного комплекса.